Cambio destinazione d’uso: come e quando è possibile farlo

Il cambio di destinazione d’uso è quella pratica che consente di modificare la destinazione d’uso urbanistica e catastale di un immobile per volgerla ad altro utilizzo rispetto alla destinazione originaria.

Le diverse destinazioni d’uso di un immobile

Facciamo un po’ di chiarezza prima di addentrarci in questa tematica articolata e complessa. In particolare il termine “destinazioni d’uso” indica l’insieme delle finalità di utilizzo di un manufatto edilizio.
Infatti ad oggi le normative distinguono quattro categorie di immobili:

• Destinazione d’uso A: residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura.
  A-bis: turistico-ricettiva.
• Destinazione d’uso B: produttiva e direzionale
• Destinazione d’uso C: commerciale
• Destinazione d’uso D: agricola e funzioni connesse.

Come sapere se il cambio destinazione d’uso è fattibile

Spesso in fase di ricerca di un’immobile da acquistare come casa, capita di imbattersi in soluzioni che hanno tutte le caratteristiche degli appartamenti, ma con una destinazione d’uso differente. Soprattutto nelle grandi città.

Che fare in questi casi? Prima di tutto bisogna sincerarsi della possibilità di effettuare il cambio di destinazione d’uso, poiché non è detto che sia sempre possibile farlo.

Ad esempio il cambio di destinazione d’uso è fattibile quando l’immobile presenta le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge. Dunque a seconda del tipo di destinazione d’uso infatti, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.

Nello specifico per quanto riguarda gli immobili residenziali è necessario che questi rispettino delle superfici minime (ovvero delle metrature minime necessarie) e i rapporti aeroilluminanti (ovvero il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).

Però va anche precisato che ogni Comune ha le sue proprie regole in merito. Quindi può capitare che per la stessa tipologia di immobile, il cambio di destinazione d’uso possa essere fatto in una città e in un’altra no.

Consultare il Piano Regolatore Generale per il cambio destinazione d’uso

La soluzione per accertarsi di poter effettuare il cambio di destinazione d’uso è di consultare il Piano Regolatore Generale PRG.

In particolare in alcuni comuni è sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Tuttavia recandosi presso l’ufficio tecnico del proprio Comune è possibile cercare l’immobile di interesse all’interno delle mappe. In questo modo scopriremo a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che è possibile effettuare.

Come procedere al cambio di destinazione d’uso

Una volta appurato che per l’immobile di vostro interesse sia possibile procedere con il cambio di destinazione d’uso, è necessario aprire la pratica per il titolo edilizio opportuno.

Ad esempio nel caso in cui si rimanga nella stessa categoria, come da A a A-bis, il cambio destinazione dovrebbe essere possibile tramite la SCIA. Invece nel caso in cui si desideri cambiare la destinazione d’uso, per esempio da C ad A, sarà allora necessario ottenere il permesso di costruire CILA.

Dopo aver avuto il permesso a costruire per proseguire con la modifica della destinazione d’uso è necessario svolgere i lavori di adeguamento alla nuova destinazione. A questo proposito è necessario avere un progetto studiato da un professionista, che rispetti tutte le normative (vedi superfici minime dei locali, delle superfici finestrate etc). Successivamente alla realizzazione delle opere di ristrutturazione si procedere con la comunicazione al catasto della variazione avvenuta. Le modifiche catastali a loro volta porteranno ad un cambiamento del valore della rendita dell’immobile e di conseguenza delle relative tasse tra cui Tari e Imu.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso

Senza inoltrarci nei dettagli di ciascuna voce, è bene ricordare che il cambio di destinazione d’uso è oneroso e bisognerà tenere in conto le spese per:

• Oneri urbanistici: i costi variano da Comune a Comune e si calcolano sui metri quadri da convertire.
• Diritti di segreteria: costi variabili da Comune a Comune
• Parcelle dei professionisti coinvolti: per le pratiche burocratiche sarà necessario rivolgersi a professionisti come geometri e consulenti.

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